Warum der Mietendeckel in Berlin nicht funktioniert

Er sollte das Prestigeprojekt der rot-rot-grünen Berliner Landesregierung werden: der Mietendeckel. Seit Ende Februar gilt das Gesetz, das wie kein zweites in den deutschen Immobilienmarkt eingreift. Es friert nicht nur die Mieten auf dem Niveau des vergangenen Jahres ein. Bei Mieterwechseln müssen Immobilieneigentümer die Miete mitunter sogar senken, falls sie mehr verlangt haben als die vom Senat festgelegten Obergrenzen. Doch fünf Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zeichnet sich ab: Der Deckel könnte den Mietern in vielerlei Hinsicht mehr schaden als nutzen.

Zwar sind die Angebotsmieten für die vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen – das sind alle, die vor 2014 gebaut wurden, 1,4 Millionen an der Zahl – tatsächlich leicht rückläufig. Innerhalb eines Jahres sanken sie um 5 Prozent, von durchschnittlich 13,01 Euro kalt je Quadratmeter im Juni 2019 auf 12,31 Euro im Juni dieses Jahres. Dies geht aus einer neuen Analyse der Plattform Immobilienscout 24 hervor, die der F.A.Z. vorliegt. Dieser Mittelwert liegt aber immer noch weit oberhalb der Obergrenzen des Senats. Diese bewegen sich je nach Baujahr und Ausstattung der Wohnung zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro. Ist die Wohnung besonders modern, etwa mit Aufzug, neuem Bad und hochwertigen Bodenbelägen, ist ein Euro mehr erlaubt.

Ein überschaubares Problem – laut Senatsverwaltung

Nach einer Schätzung des Berliner Mietervereins wird derzeit in rund 80 Prozent aller inserierten Angebote eine Miete oberhalb des Mietendeckels verlangt. Geschäftsführer Reiner Wild spricht von einer „Schattenmiete“. Das bedeutet: Die Vermieter lassen sich in den Verträgen vorsorglich eine höhere – in den Inseraten genannte – Miete zusichern, für den Fall, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippt. In der Praxis verlangen sie bis zu der Entscheidung aber erst mal nur die gedeckelte Miete. Der Mieterverein ist überzeugt, dass die Schattenmiete rechtlich nicht zulässig ist. Wild weiß aber auch: „Eine Rechtsprechung liegt zu der Frage noch nicht vor.“

Die zuständige Senatsverwaltung hält das Problem für überschaubar. „Die relativ niedrige Anzahl von Anzeigen von Mieterinnen und Mietern zeigt, dass sich der Großteil der Vermieterinnen und Vermieter an die Regelungen des Mietendeckels hält“, sagte Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) der F.A.Z. Sie rät betroffenen Mietern, sich zu wehren, falls vertraglich unzulässige Mieten vereinbart wurden. „Nur so kann sichergestellt werden, dass rechtswidriges Verhalten behördlich geahndet werden kann.“ Die Verfolgung von Rechtsverstößen ist allerdings schwierig, weil teils der Senat, teils die Bezirke zuständig sind. Von den in den Bezirken vorgesehenen 48 Planstellen sind bislang erst zwei besetzt, 19 weitere sollen im August folgen. Auch am technischen Erfassungssystem hakt es noch. So gibt es bislang auch noch keine Fälle, in denen die Stadt ein Bußgeld verhängt hat.