Eigenheimbesitzer in Deutschland müssen bald einen Teil der CO2-Kosten für die Wärmeversorgung tragen | Paul Hastings LLP

Am 25. Mai 2022 hat das Bundeskabinett ein Gesetz zur Kohlendioxidkostenaufteilung (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO₂-KostAufG).^[1] Dieser Gesetzentwurf zielt darauf ab, die Kostenbeteiligung von CO zu regeln₂ Emissionen im Zusammenhang mit der Heizungs- und Warmwasserversorgung zwischen Eigentümern und Mietern. Mieter sollen zu energieeffizienterem Verhalten und Vermieter zu energetischen Sanierungsmaßnahmen animiert werden.

Seit Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (Treibstoff-Emissionshandelsgesetz – BEHG), ab dem 1. Januar 2021 ein CO₂ Bei der Nutzung konventioneller Energieträger wie Flüssigkraftstoffe, Gas oder Heizöl muss eine Steuer entrichtet werden. Versorgungsunternehmen gaben diese neuen CO2 weiter₂ Lizenzgebühren an ihre Kunden. Vermieter haben in den meisten deutschen Mietverträgen das Recht, diese Abgaben im Rahmen eines jährlichen Nebenkostenabgleichs an ihre Mieter weiterzugeben – d.h. derzeit tragen Mieter in Deutschland tatsächlich die wirtschaftliche Verantwortung für diese CO₂ Probenahme.

Mit dem aktuellen CO2-Kostenteilungsgesetz wird diese Vermieterpraxis erheblich eingeschränkt; In den meisten Fällen werden die Eigentümer verpflichtet, einen erheblichen Teil des CO zu tragen₂ Kosten ohne das Recht, diese Kosten an den Mieter weiterzugeben.

Die neue CO-Zuteilung₂ Die Kosten hängen hauptsächlich von der Nutzung des betreffenden Gebäudes ab.

1. Wohngebäude

Als Wohngebäude gelten im Gesetzentwurf Gebäude, die je nach Zweck überwiegend Wohnzwecken dienen; Erholungs-, Alters- und Pflegeheime und ähnliche Einrichtungen sind ausdrücklich eingeschlossen.

Bei Wohngebäuden ist die Ausschüttung von CO₂ Die Kosten zwischen Vermieter und Mieter richten sich grundsätzlich nach dem Kohlendioxidausstoß des jeweiligen Gebäudes. Nach einem 10-Stufen-Modell reicht die Kostenbeteiligungspflicht des Leasinggebers von 90 % bis 0 %: Je niedriger der CO₂ der Emissionen des Gebäudes, desto größer ist der CO-Anteil₂ Kosten, die der Mieter zu tragen hat. Übersteigt der Jahresausstoß 52 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche trägt der Mieter nur 10 % des CO₂ Kosten; wenn der Jahresausstoß weniger als 12 Kilogramm CO beträgt₂ pro Quadratmeter Wohnfläche hat der Mieter die CO zu 100 % zu tragen₂ Kosten.

Gemäss Gesetzentwurf sind die Bestimmungen, dass der Mieter mehr als den im Staffelmodell vorgesehenen Anteil zu tragen hat, hinfällig und der Vermieter darf keine CO abwälzen₂ Exemplare.

2. Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude (also Gebäude, die nach der oben beschriebenen Definition nicht als Wohngebäude gelten) enthält der Gesetzentwurf eine Zwischenlösung – Bestimmungen in Mietverträgen, dass der Mieter mehr als 50 % der CO trägt₂ die Kosten entfallen und der Eigentümer darf das CO nicht weitergeben₂ Exemplare. Eine solche fixe 50/50-Aufteilung soll laut Gesetzesbegründung allerdings nur temporär sein – auch für Nichtwohngebäude soll ein Stufenmodell entwickelt werden. Der Gesetzgeber beabsichtigt, bis Ende 2024 die für die Entwicklung eines solchen Modells notwendigen Informationen zu sammeln und bis 2026 ein mehrstufiges Modell zur Ablösung der 50/50-Aufteilung zu entwickeln.

3. Gebäude mit gemischter Nutzung

Der Gesetzentwurf unterscheidet nur zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Ausschlaggebend für die Klassifizierung eines Gebäudes ist die überwiegende Nutzung des Gebäudes. Daher würde das 10-Stufen-Modell für Wohngebäude auch für einen Mietvertrag über eine Gewerbeeinheit in einem Mehrfamilienhaus gelten, während für ein angebautes kleines Wohngebäude die 50/50-Aufteilung für Nichtwohngebäude gelten würde über einem großen Schuppen. Lebensmittelgeschäft.

Daher ist für jedes Gebäude eine individuelle Analyse der überwiegenden Nutzung eines Gebäudes notwendig.

4. Erstattungsanträge von Mietern

Beschafft sich ein Mieter Heizung und/oder Warmwasser selbst, muss der Vermieter dem Mieter seinen CO-Anteil erstatten₂ Kosten. Der Mieter muss den Erstattungsantrag jedoch innerhalb von sechs Monaten nach Zugang der Rechnung für die Brennstofflieferung bzw. Heizwärme stellen. Der Eigentümer hat das Recht, den im Rahmen des jährlichen Nebenkostenabgleichs geltend gemachten Erstattungsanspruch zu verrechnen; ist vom Vermieter kein Entgeltausgleich fällig, hat der Vermieter den geforderten Betrag innerhalb von 12 Monaten zurückzuzahlen.

5. Ausnahmen vom Zurechnungsprinzip

Die Ausnahmen von den oben genannten Grundsätzen der Zuteilung von CO₂ Kosten fallen an, wenn öffentliche Vorschriften (a) eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes oder (b) eine wesentliche Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung verhindern (z.B. bei denkmalrechtlichen Beschränkungen, an Anschluss- und Nutzungspflicht (Anschluss- und Benutzungszwang) über die Versorgung oder einen Erhaltungszustand (Erhaltungssatzung)). Ist weder eine energetische Verbesserung des Gebäudes noch eine Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung möglich, wird kein Teil des CO₂ die Kosten gehen zu Lasten des Eigentümers; ist nur eine dieser Verbesserungen möglich, reduziert sich der Vermieteranteil um 50 %.

Darüber hinaus gelten eine Reihe von Anpassungen, unter anderem, wenn der Leasingnehmer auch Kraftstoffe zum Betrieb seiner eigenen Geräte für gewerbliche oder andere Zwecke verwendet oder wenn der Eigentümer den CO-Anteil nicht angibt₂ dem Mieter zuzurechnende Gebühren in der Nebenkostenabrechnung.

6. Einsatz alternativer Brennstoffe

Wechselt der Vermieter von einem fossilen Brennstoff auf einen teilweise biogenen Brennstoff oder auf Wasserstoff, wird der Anteil des Mieters an CO₂ Die Kosten für biogene Kraftstoffe oder Wasserstoff werden auf einen Betrag in Höhe des Grundversorgungssatzes begrenzt (Grundversorgungstarif) für Erdgas bzw. den dann aktuellen durchschnittlichen Jahrespreis des ersetzten fossilen Energieträgers.

7. Ausblick

Vermieter- und Mieterbeteiligte kritisierten mehrere Punkte des veröffentlichten Gesetzentwurfs. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob wesentliche Änderungen am aktuellen Entwurf vorgenommen werden. Da das neue Gesetz am 1. Januar 2023 in Kraft treten und erstmals für alle im Jahr 2023 beginnenden Abrechnungszeiträume gelten soll, rechnen wir mit einer Verabschiedung des Gesetzentwurfs noch in diesem Jahr.

Neu abgeschlossene Mietverträge nach Inkrafttreten des neuen Rechts müssen die verbindlichen Vorgaben des neuen Rechts zur Zuteilung von CO berücksichtigen₂ Kosten; daher sollten die Mietvertragsvorlagen entsprechend geändert werden.

Bereits bestehende Mietverträge müssen voraussichtlich so bald nicht mehr geändert werden, da der Gesetzentwurf Übergangsregelungen für bestehende Mietverträge vorsieht. Um jedoch Diskussionen oder Meinungsverschiedenheiten über die Gültigkeit der bestehenden Vertragsbestimmungen oder über die Richtigkeit der Entgeltabrechnungen zu vermeiden und die Umsetzung der neuen Vorschriften in der derzeitigen Verwaltung zu erleichtern, halten wir eine Anpassung für sinnvoll bestehende Verträge an die neue Rechtslage und empfiehlt, dieses Thema zeitnah anzugehen.

Mieter, die Wärme und Warmwasser direkt vom Stromversorger beziehen, müssen über ein Verfahren verfügen, um eine CO-Kompensation geltend zu machen₂ Kosten innerhalb der vorgenannten Sechsmonatsfrist.

^[1]Entwurf (nur in deutscher Sprache): https://dip.bundestag.de/vorgang/gesetz-zur-aufteilung-der-kohlendioxidkosten-kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz-co2kostaufg/288062?f.deskriptor=Klimaschutz&rows=25&pos=2.